Untermietverträge: Zwischen Anspruch und Genehmigungspflicht

In Zeiten explosionsartig steigender Mietkosten wird Wohnraum immer begehrter. Nicht nur Hausbesitzer und Vermieter können davon profitieren, sondern auch die Mieter selbst. Mit einem Untermietvertrag kann dieser ein oder mehrere Zimmer an eine dritte Person weitervermieten. Allerdings sollte der Mieter mit dem Vermieter zuvor alle Details klären – ansonsten drohen böse Überraschungen.

Auf den ersten Blick erscheint das deutsche Recht bezüglich Untervermietungen ausgesprochen mieterfreundlich: Laut § 553 Absatz 1 BGB besitzen Mieter einen Anspruch auf Untervermietung. Wichtig hierbei ist aber der zuerst etwas vage klingende Zusatz bei „berechtigtem Interesse“. Wann ist die Untervermietung aber nun berechtigt und wann nicht?

Untervermietung unterliegt Grenzen

Wie so oft ist die Gesetzeslage hier nicht eindeutig. Jedoch gibt es auch einige klare Regelungen: Mieter dürfen keinesfalls ihre gesamte Wohnung untervermieten. Durch diese Regelung wird der Versuchung ein Riegel vorgeschoben, auch als Mieter an den stark steigenden Mieten teilzuhaben. Vor allen in Großstädten versuchen Mieter oftmals nach dem Auszug ihre alte Wohnung zu vermieten und auf diese Weise ein Nebeneinkommen zu erzielen. Aus diesem Grund gilt für jeden Untermietvertrag die Regel, dass der Mieter weiterhin in der von ihm untervermieteten Wohnung ansässig bleiben muss.

In vielen Fällen kommt es bei Untermietverträgen zum Streit zwischen Vermieter und Mieter, wenn erster an den Einnahmen der Untermiete durch eine Mietsteigerung partizipieren möchte. Gerade wenn die Miete bislang unterhalb des Mietspiegels lag, kann es für den Mieter plötzlich deutlich teurer werden. Bei extremen Fällen steht der Mieter trotz der Einnahmen durch die Untermiete finanziell auf einmal schlechter da als zuvor.

„Sonstige Gründe“ versus „berechtigtes Interesse“

Zwar kann sich der Vermieter jederzeit gegen eine Untermiete unter Berufung auf „sonstige Gründe“ wehren, jedoch muss er diese vor Gericht dann auch plausibel darlegen. Wenn der Mieter dagegen aber sein „berechtigtes Interesse“ nachweisen kann – etwa durch eine wirtschaftliche Notlage oder den Wegzug oder Tod einer bislang mit ihm zusammen in der Wohnung lebenden Person – liegt der Vorteil klar beim Vermieter.

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